Фото: krasrab.ru Приобретение квартиры связано не только с значительными расходами, но и с определенными рисками. Прежде чем подписывать договор, важно тщательно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. В противном случае существует вероятность оспаривания сделки, например, если окажется, что у квартиры есть неучтенные наследники.
Юрист Алексей Демидов рассказал, что существует несколько распространенных причин, по которым сделки с […]
Фото: krasrab.ru
Приобретение квартиры связано не только с значительными расходами, но и с определенными рисками. Прежде чем подписывать договор, важно тщательно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. В противном случае существует вероятность оспаривания сделки, например, если окажется, что у квартиры есть неучтенные наследники.
Юрист Алексей Демидов рассказал, что существует несколько распространенных причин, по которым сделки с жильем могут быть оспорены.
- Недееспособность или ограниченная дееспособность Одной из наиболее частых причин оспаривания сделок является недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон. Продавец может иметь официальный статус недееспособного, и в этом случае нотариус проверяет информацию в реестре, что может привести к отмене сделки.
Существуют ситуации, когда человек фактически недееспособен, но не имеет официального статуса. Например, он может находиться под давлением или не осознавать, что происходит в момент сделки. Часто встречается ситуация, когда человек утверждает, что был введен в заблуждение, подписав не тот документ, который намеревался.
Предположим, Вы приобрели квартиру, нотариус заверил сделку, банк выдал ипотеку, и регистрация прошла успешно. Однако вскоре может появиться опекун, который подаст иск о признании сделки недействительной, утверждая, что продавец не мог осознавать последствия своих действий. В таких случаях может быть наложен арест на квартиру до решения суда, а также назначена психолого-психиатрическая экспертиза, чтобы выяснить, мог ли продавец заключить сделку в силу своего психического состояния. Если экспертиза подтвердит недееспособность, сделка будет признана недействительной. Такие случаи часто касаются пожилых людей или лиц с хроническими заболеваниями, которые затрудняют принятие адекватных решений.
- Нарушение прав третьих лиц Не только стороны сделки могут оспаривать ее в суде, но и третьи лица. Например, супруги могут подать иск, если не дали согласие на продажу квартиры, или если нарушены права несовершеннолетних. Также представители государственных органов могут инициировать оспаривание сделки. Например, органы опеки могут признать сделку недействительной, если в квартире не выделены доли детям, использовавшим материнский капитал.
Очень полезно знать о том, что часто оспаривание сделок связано с приватизацией жилья. Например, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетних детей, то спустя годы несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу с требованием выделить долю в квартире. Также это касается случаев, когда права людей, временно выписанных из квартиры, не были учтены. Если суд установит, что приватизация прошла с нарушениями, сделка может быть признана недействительной.
Эти причины подчеркивают важность тщательной проверки всех аспектов сделки перед ее заключением, чтобы избежать возможных юридических последствий в будущем.
3.Мошенничество
Одной из причин для оспаривания сделки может стать мошенничество. Например, продажа квартиры от имени умершего лица, использование поддельных паспортов или доверенностей. В ФНП отметили, что «нотариус, имеющий доступ к базам МВД, ЗАГС и обладающий значительным опытом работы с документами и людьми, часто выявляет попытки мошенничества».
Также речь может идти о превышении полномочий представителя. Например, когда родитель подписывает сделку от имени несовершеннолетнего в своих интересах, генеральный директор действует без согласия участников, или представитель по доверенности превышает свои полномочия. Эксперты предупреждают, что это также может стать основанием для оспаривания сделки в будущем.
4. Мнимая или притворная сделка
Сделку можно оспорить в суде, если она является мнимой, то есть заключена сторонами лишь формально, без намерения нести правовые последствия. Например, в случае банкротства, когда пытаются скрыть ликвидное имущество от кредиторов. «Нотариус всегда проверяет, не находится ли человек в статусе банкрота; если да, сделка недействительна», — добавили в ФНП.
Еще один случай оспаривания — признание сделки притворной, когда одна сделка маскирует другую (например, дарение вместо купли-продажи). Нотариус разъясняет все правовые последствия и риски, и часто на этом этапе люди меняют свое решение.
Юрист Алексей Демидов отметил, что оспаривание сделок перед банкротством — одна из самых распространенных ситуаций. Это связано с развитием института банкротства и повышением информированности граждан. Потенциальные банкроты стремятся списать долги в рамках закона, сохраняя свои активы.
Например, если у человека есть три квартиры, и он продает их до начала процедуры банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы, такая сделка может быть оспорена судом, особенно если она была совершена за год или менее до начала процедуры. При этом покупатель может не знать о предстоящем банкротстве продавца.
«Проверить информацию можно, когда процедура уже начата. О возможном банкротстве можно судить только по косвенным признакам, например, запросив выписку из кредитной истории. Если у продавца есть долги и просрочки по кредитам, лучше отказаться от такой сделки, так как он может быть признан банкротом», — предостерег юрист.
Однако не каждая такая сделка может быть отменена. Если суд признает покупателя добросовестным приобретателем, который купил квартиру по рыночной цене, оплатил ее безналичным расчетом и может подтвердить свою платежеспособность, его права будут защищены.
Госдума приняла в первом чтении законопроект о защите прав граждан, которые теряют единственное жилье из-за признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной в случае банкротства продавца.
5. Требования наследников
Оспаривание сделок в суде может происходить по различным причинам, и одной из них являются требования наследников. По словам экспертов из ФНП, в последнее время наследники все чаще оспаривают сделки купли-продажи, если не была выделена доля скрытого сособственника. Например, если муж умер, а квартира, приобретенная в браке, была продана женой без выделения доли покойного, то дети от первого брака могут заявить свои права на наследство. В таком случае у них есть все шансы оспорить сделку по продаже квартиры.
Еще один риск возникает, когда наследодатель оставляет квартиру одному наследнику, но в завещании указывает, что третье лицо имеет право на пожизненное проживание в ней. Например, женщина может завещать недвижимость своему сыну, но с условием, что ее сестра сможет в ней жить. Хотя собственник имеет право продать такую квартиру, он должен учитывать, что право проживания третьего лица сохраняется. Некоторые продавцы могут умалчивать о таких условиях, а свидетельство о праве на наследство может не содержать отметки о завещательном отказе. В результате покупатель может оказаться в ситуации, когда он приобретает не только квартиру, но и незнакомого соседа. О чем всегда полезно знать — это необходимость проверки всех условий завещания.
6. Неправильно оформленные сделки
Неправильное оформление сделки с недвижимостью также может стать основанием для ее оспаривания. Например, если банковская ячейка была оформлена с ошибками или неверно указаны данные покупателя, это может привести к проблемам. Кроме того, неисполнение условий договора также может стать причиной для оспаривания. Если объект был приобретен с частичной рассрочкой, а сроки оплаты истекли, продавец имеет право требовать расторжения договора и возврата имущества.
Последствия оспаривания сделки
Процесс оспаривания сделки проходит в суде и может занять от года, что связано с большими расходами, включая оплату адвоката и госпошлин. Если сделка признается недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: покупателю возвращаются деньги, а продавцу — квартира. Однако, даже если суд вынесет решение в пользу покупателя, это не гарантирует возврат средств. Продавец может не иметь возможности вернуть деньги, так как они могут быть потрачены.
Чтобы минимизировать риски, эксперты рекомендуют тщательно проверять юридическую чистоту квартиры и общаться с продавцом, выясняя подробности о ее истории. Участие нотариуса в сделке может стать дополнительной гарантией, так как он изучит все нюансы, связанные с квартирой.